El 7 de octubre de 2026 se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
La norma introduce cambios en distintos ámbitos relacionados con la vivienda y, entre ellos, importantes novedades fiscales. El Título II modifica el tratamiento de determinadas operaciones en el IRPF, el IVA, el IBI y el Impuesto sobre Sociedades, además de introducir cambios en la plusvalía municipal.
Estas son las principales novedades tributarias.
IVA: cambios en los alquileres de corta duración y en las obras
Alquiler de viviendas amuebladas de corta duración
A partir del 1 de diciembre de 2026, los alquileres de apartamentos o viviendas amueblados cuya duración para un mismo inquilino no supere las 30 noches dejarán de estar exentos de IVA y pasarán a tributar al tipo reducido del 10 %.
Esta nueva regla tiene una excepción: cuando se trate de la vivienda habitual del propio arrendador, el alquiler seguirá estando exento.
También se mantiene la tributación al 10 % de los alquileres en los que el arrendador preste servicios complementarios propios de la industria hotelera, como restaurante, limpieza o lavado de ropa.
Obras de renovación y reparación
También desde el 1 de diciembre de 2026, se amplía la aplicación del IVA reducido del 10 % a determinadas obras de renovación y reparación realizadas en viviendas destinadas a su arrendamiento como vivienda habitual, con independencia de quién sea el propietario.
Para aplicar este tipo reducido deben cumplirse varios requisitos. Entre ellos, la vivienda debe tener al menos dos años de antigüedad desde la finalización de su construcción o rehabilitación y, si se aportan materiales, su coste no puede superar el 40 % de la base imponible.
Además, se incorpora una condición específica sobre el pago: el importe de las obras debe abonarse mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en una cuenta bancaria a nombre de quien realiza las obras.
Vivienda protegida
El IVA superreducido se extiende también a las viviendas protegidas que tengan una calificación permanente o indefinida, cuando sean entregadas por sus promotores.
La medida incluye los garajes y anexos que se transmitan conjuntamente, con un máximo de dos plazas de garaje.
IRPF: nuevos incentivos para el alquiler
Una de las principales novedades se encuentra en el tratamiento de los rendimientos obtenidos por el alquiler de viviendas.
Nuevas reducciones para los propietarios
Para los nuevos contratos de arrendamiento se establece un sistema de reducciones que puede llegar hasta el 100 % del rendimiento neto positivo, dependiendo de las características del alquiler.
Entre los factores que determinan el porcentaje aplicable están, entre otros:
si se trata de un nuevo contrato con una reducción de la renta respecto al contrato anterior;
si es la primera vez que se alquila la vivienda;
si la vivienda está situada en una zona de mercado residencial tensionado;
la edad del inquilino;
si el arrendador tiene o no la condición de gran tenedor;
si la vivienda se alquila a una Administración pública o a determinadas entidades para fines sociales;
o si la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación reciente.
Los porcentajes pueden alcanzar el 100 %, 95 %, 90 %, 85 %, 80 %, 70 %, 60 % o 50 %, según el supuesto concreto.
Cuando concurran varios requisitos para un mismo rendimiento, se aplicará la reducción de mayor cuantía.
El nuevo régimen se aplica a los contratos que se celebren a partir de la entrada en vigor de la norma. Los contratos celebrados antes del 1 de diciembre de 2026 mantienen, con carácter general, el régimen anterior, con determinadas reglas específicas para las prórrogas tácitas.
Nueva deducción para quienes alquilan su vivienda habitual
El RDL introduce también una nueva deducción estatal del 10 % de las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual.
Podrán aplicarla los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales.
La base máxima sobre la que se calcula la deducción es de:
11.630 euros anuales cuando la base imponible sea igual o inferior a 23.007,20 euros.
Una cantidad progresivamente menor cuando la base imponible se sitúe entre 23.007,20 y 33.007,20 euros.
Además, se exige, entre otros requisitos, que durante al menos la mitad del período impositivo el contribuyente y los miembros de su unidad familiar no sean titulares de otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la vivienda alquilada, salvo determinadas excepciones.
Nueva escala para la imputación de rentas inmobiliarias
A partir del 1 de enero de 2027, cambia la forma de calcular la renta inmobiliaria imputada correspondiente a determinados inmuebles que no generan rendimientos.
En lugar de aplicar un único porcentaje, se establece una escala progresiva en función de la suma de los valores catastrales de los inmuebles:
Suma de valores catastrales | Tipo de imputación |
|---|---|
Hasta 100.000 € | 1,1 % |
De 100.000 € a 500.000 € | 1,5 % |
De 500.000 € a 1.000.000 € | 2 % |
Más de 1.000.000 € | 3 % |
La vivienda habitual y determinados inmuebles quedan fuera de esta regla.
Para 2026, el RDL también mantiene el porcentaje del 1,1 % en los municipios cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva general que haya entrado en vigor desde el 1 de enero de 2012.
Exención por la venta de determinadas viviendas al sector público
El RDL incorpora además una nueva medida para favorecer que viviendas actualmente en el mercado privado puedan incorporarse al parque público.
Desde la entrada en vigor de la norma y hasta el 31 de diciembre de 2027, determinadas ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de una vivienda a una Administración pública u otra entidad del sector público dedicada a la promoción y gestión de vivienda social y asequible podrán quedar exentas de IRPF.
La exención es del 100 % cuando el precio de transmisión no supera los 200.000 euros y se reduce progresivamente para viviendas cuyo precio de transmisión se sitúe entre 200.000 y 800.000 euros.
Para poder aplicar esta medida deben cumplirse, además, otros requisitos, entre ellos que la vivienda haya permanecido desocupada durante los dos años anteriores, salvo las causas justificadas previstas en la norma.
Impuesto sobre Sociedades: cambios para las SOCIMI
El régimen fiscal de las SOCIMI también cambia.
Hasta ahora, los beneficios no distribuidos que cumplían determinados requisitos estaban sometidos a un gravamen especial del 15 %. Para los beneficios no distribuidos procedentes de determinadas actividades residenciales, el tipo pasa al 25 %.
Este nuevo gravamen afecta a los beneficios procedentes del arrendamiento o cesión de uso de inmuebles residenciales, incluidos los destinados a alojamiento, fines turísticos o alquiler de corta duración, cuando concurran las condiciones establecidas en la norma.
El objetivo es incentivar que estas sociedades destinen una mayor parte de sus viviendas al alquiler asequible.
Así, el gravamen del 25 % puede reducirse:
un 50 % si más del 80 % del parque de viviendas destinado al alquiler se corresponde con viviendas destinadas al alquiler a precio asequible;
un 100 % si, además de cumplir ese porcentaje, los beneficios no distribuidos se reinvierten en un plazo de tres años en viviendas destinadas al alquiler asequible.
La norma establece además un régimen transitorio: para los períodos impositivos iniciados en 2026, basta con superar el 60 % de viviendas destinadas al alquiler asequible, y para los iniciados en 2027, el porcentaje debe superar el 70 %.
IBI: más margen para los ayuntamientos
El RDL amplía las posibilidades de los ayuntamientos para establecer recargos en el IBI.
En el caso de viviendas desocupadas de forma permanente, los ayuntamientos podrán establecer determinados recargos cuando concurran las condiciones previstas en la norma, con diferencias entre los municipios situados dentro y fuera de las zonas de mercado residencial tensionado.
También se introduce un nuevo recargo para los inmuebles residenciales destinados a alojamientos turísticos situados en municipios incluidos en una zona de mercado residencial tensionado.
El recargo podrá alcanzar:
hasta el 50 % de la cuota del IBI;
hasta el 100 % cuando el titular tenga dos o más inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico;
hasta el 150 % cuando sea titular de cuatro o más.
En todos estos casos se trata de una posibilidad para los ayuntamientos, por lo que su aplicación dependerá de la correspondiente ordenanza fiscal municipal.
Plusvalía municipal: se actualizan los coeficientes máximos
También se modifican, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, los coeficientes máximos que pueden utilizarse para calcular la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal.
Los nuevos coeficientes varían en función del período de generación del incremento de valor y llegan hasta el 0,30 para períodos de 20 años o más.
La modificación afecta a los límites máximos establecidos por la normativa estatal, por lo que cada ayuntamiento deberá aplicar estos parámetros a través de su propia regulación dentro de los límites legalmente establecidos.
Fechas que conviene tener en cuenta
Fecha | Principal novedad |
|---|---|
8 de octubre de 2026 | Entrada en vigor general del Real Decreto-ley, salvo las medidas con fecha específica. |
1 de diciembre de 2026 | Nuevas reglas de IVA para alquileres amueblados de hasta 30 noches; IVA reducido para determinadas obras y viviendas protegidas; nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal. |
1 de enero de 2027 | Nueva escala para la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF. |
Hasta el 31 de diciembre de 2027 | Aplicación de determinadas medidas, entre ellas la exención parcial o total de ganancias patrimoniales por determinadas transmisiones de viviendas al sector público. |
En resumen
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce un conjunto amplio de medidas fiscales relacionadas con la vivienda. En el IRPF, combina nuevos incentivos para el alquiler asequible con una deducción para determinados inquilinos y modifica la tributación de los inmuebles que no generan rendimientos. En el IVA, cambia la tributación de determinados alquileres de corta duración y amplía el acceso al tipo reducido y superreducido en determinadas obras y viviendas protegidas.
Además, se modifica la fiscalidad de las SOCIMI, se amplían las posibilidades de los ayuntamientos para establecer recargos en el IBI y se actualizan los coeficientes máximos de la plusvalía municipal.
La norma ha entrado en vigor el 8 de octubre de 2026, aunque, al tratarse de un real decreto-ley, queda sometida a su correspondiente convalidación parlamentaria.